+7 812 498 48 48

Санкт-Петербург, ул. Куйбышева, 22

1 Рус

Новости недвижимости

Как и где искать средства на приобретение коммерческой недвижимости

12.Nov.2014 Текст: Аноним

Обзор рынка российской ипотеки для коммерческой недвижимости: условия, цены, допустимые сроки 

Рынок коммерческой ипотеки в России появился еще в 90-тых годах прошлого века, но наиболее активно развиваться он стал только последние пару лет. Большинство банков обзавелись специальными программами, банкиры стали выделять специальные продукты по бизнес-ипотеке, создавая привлекательные условия для этой сферы. В среднем ставка по ипотечному кредиту на коммерческую недвижимость составляет 18% в год.  Банки с радостью предоставляют займы под залог недвижимости. Это наиболее ликвидные займы, а потому предложений подобного рода в настоящее время появляется все больше.  

Для добросовестных заемщиков и постоянных клиентов банка ставка на данный вид кредита может быть всего 9%. Для «чужих» же, тех, у кого нет поручительств, проценты по займу достигают в отдельных случаях 19%. И это цифры без комиссионных за выдачу кредитов или за открытие ссудного счета, сюда не входит обязательное страхование приобретаемых площадей и оплата независимой экспертизы. Но даже учитывая все дополнительные затраты на коммерческую ипотеку, она все равно получается «дешевле», чем неспециализированные программы (при официальной ставке в районе 16% они выходят в реальные 24%). 

Помимо процентов, плюсом коммерческой ипотеки является срок. Банки выдают этот вид кредита на 7 – 10 лет в среднем и на 15 максимум. При этом, по программам залог можно получить максимум на 5 лет, а в среднем – всего на 2,5 года.  

Средняя сумма, выдаваемая под выкуп коммерческой недвижимости, - 50 миллионов рублей, минимальная – 150 тысяч, максимальная - 150 миллионов. Как правило, указанный объем средств ограничивается платежеспособностью заемщика. Ипотеку обычно выдают в рублях и чаще всего с отсрочкой в полгода по выплате основной задолженности. 

Некоторые банки не публикуют информацию о точных условиях кредита, ставках, процентах. Получить эту информацию сложно и у операторов колл-центров банков. Большей частью, при обращении здесь записывается информация о фирме, а «индивидуальный расчет», который обещают сделать в ближайшее время, затягивается на недели. 

Основные клиенты по бизнес-ипотеке

Главные «потребители» ипотечных кредитов на покупку коммерческой недвижимости – представители торговли и сферы услуг. Для них недвижимость – одна из главных статей расхода и, одновременно, один из главных активов. Кроме этой категории клиентов, бизнес-ипотека интересует тех, кто профессионально занимается арендным бизнесом. 

Выплаты по ипотеке или аренда

В большинстве случаев ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту меньше, чем размер арендной платы. А потому ипотека получается экономически более выгодной для предпринимателя. Перед тем как взять бизнес-ипотеку, необходимо вычислить, чему будут равны потенциальные платежи по ней, а также определить сумму выплат за аренду. Эти две величины нужно сравнить, учитывая весь срок займа, возможный рост процентов по ставкам (например, 10% в год).   

Самые популярные помещения в ипотеку

Как арендаторы коммерческих помещений, так и те, кто берет ипотечные кредиты, предпочитают здания в центре города и размещают там чаще всего предприятия общепита, магазины обуви и одежды. Соответственно, кредиты для бизнес-ипотеки обыкновенно берут на выкуп готовой торговой площади, ресторанов, кафе или офисов (наиболее популярны площади до 100 метров квадратных на первых этажах в новостройках). Банки легко выдают деньги на эти объекты, потому что, даже если заемщик не сможет расплатиться, их можно будет легко сдать в аренду. 

Преимущество за магистралями

Легче всего получить кредит тогда, когда заемщик желает выкупить с его помощью уже арендованную площадку с собственным развитым бизнесом. В этом случае банку понятно, что предприниматель заинтересован в дальнейшем развитии, и ипотека для него – необходимые инвестиции, которые он может себе позволить. Это условие является для банка дополнительной гарантией успешности исхода сделки. 

Другой возможный вариант в данной ситуации – покупка жилья (опять же – на первом этаже в новострое) с последующим переоформлением его в коммерческую недвижимость (магазин, кафе, салон). Дело в том, что кредит под нежилое помещение на стадии строительства взять сложно, а потому упомянутая выше комбинация в последнее время стала рядовой услугой, предлагаемой многими банками.

Условия выдачи кредита

Для выдачи ипотечного кредита банк должен быть убежден, что у заемщика хорошие финансовые показатели и финансовая «устойчивость» (положительный прогноз по выручке). Именно по этой причине банки в большинстве случаев ставят условие, чтобы бизнесу было свыше 6-ти месяцев, а предпочтение отдают фирмам от 3-ех лет деятельности. Еще банки внимательно исследуют репутацию владельцев и совладельцев предприятия, причем не только с коммерческой точки зрения. У самого бизнеса не должно быть дел в суде (даже в прошлом). Таким образом, оптимальный заемщик, которому в первую очередь предоставят кредит, – достойный, несудимый человек, бизнесу которого 3 и более лет. 

Главное же требование к бизнесу – увеличение долговой нагрузки не должно повлиять на платежеспособность того, кому выдается ипотечный кредит. Клиент, по мнению банкиров, должен иметь 20 и более процентов от общей стоимости покупаемого объекта для его частичной оплаты. Эта сумма может быть и ниже, если у предпринимателя есть дополнительный залог (еще один объект недвижимости). Что касается сроков выдачи бизнес-ипотеки, то он, вне зависимости от всего выше перечисленного, составляет от 2-ух дней до 3-ех недель.  

Дополнительные траты и возможные проблемы

Практически все банки взимают комиссионные сборы за оформление кредита и открытие специального (ссудного) счета, что составляет 0,5 – 2%. Помимо этого, некоторые кредитующие организации могут взять проценты за сопровождение кредита (5% в год), за изменение стандартных условий (1%), за продление (1%), за досрочную выплату (10%) и др.

Чтобы не попасть в ловушку экономической нестабильности, кредит следует брать в той валюте, в какой получаете доход. Необходимо верно оценивать правовые риски, не поддаваться на предложения кредитного эксперта занизить официальную стоимость объекта.

Когда в кредите откажут

Банки не любят выдавать ипотечные кредиты компаниям, «возраст» которых меньше полугода, а также тем, кто очевидно не справится с выплатами и кто не может заплатить первоначальный взнос. К тому же, затруднение может возникнуть, если стоимость квадратного метра площади слишком высока относительно средней цены на рынке. Большим минусом считаются ошибки в документах, устанавливающих право собственности, так как подобными уловками часто пользуются мошенники.  Одним словом, все документы для кредита должны быть безупречны. 

Задайте вопрос эксперту АН РусланД по коммерческой недвижимости по тел. +7(812)4545332 или с помощью онлайн-консультанта. Узнайте о возможности получения ипотеки на коммерческую недвижимость, выберите перспективный объект по каталогу коммерческой недвижимости АН РусланД.