Коммерческие помещения в новостройках Санкт-Петербурга пользуются все большей популярностью

Во многих новостройках Санкт-Петербурга первый этажи занимают коммерческие помещения. И это тенденция последних лет – «встройки» становятся все более популярными.  

Каждый год на рынке недвижимости появляется около двух миллионов кв.м. жилья. До 10% его площадей отдается под встроенные коммерческие помещения, то есть ежегодно прирост в данном сегменте составляет около 100 – 200 тысяч квадратных метров.

За редким исключением, продаются все «встройки»: вне зависимости от района, от того, выходят ли они на улицу или во двор и т.д. Покупают их для открытия своего бизнеса или для дальнейшей перепродажи и сдачи в аренду. Покупатель – это либо бизнесмен, либо инвестор. При этом покупкой встроенных коммерческих помещений в новостройках занимаются и новички, и многоопытные инвесторы. Иногда «встройки» выкупаются мини-фондами, иначе говоря, группой физических лиц.

Что касается местоположения «встроек», то в новостройках за КАД их покупают, как правило, представители малого бизнеса, уже имеющие соглашение с продуктовыми сетями. Дорогие встроенные помещения в центре Питера выкупают крупные инвесторы. Они вкладывают в них средства, желая получить прибыль при перепродаже (разница может составить до 20%).

Есть довольно большая прослойка инвесторов, покупающих «встройки» специально для последующей сдачи сетевым магазинам, так как большинство «сетевиков» ориентировано именно на аренду, а не на покупку недвижимости. 

Где «встройка» лучше: фонд имущества или новостройки

Встроенные помещения в настоящий момент можно приобрести не только в новостройках, но и из резервов Фонда имущества. По словам представителей Фонда, его часть встроек находится в плохом состоянии, и для дальнейшей их продажи или сдачи в аренду требуется большой объем средств и усилий. Поэтому они не так популярны и чаще покупаются теми, кто не планирует создавать престижные заведения. За последний год из Фонда имущества было продано или сдано в аренду около 300 встроенных помещений. Бывает, что в Фонд обращаются частники, - такая практика была введена полтора года назад. 

Посредники: кому и когда они нужны

С участием посредников, в частности, брокеров, сделки купли-продажи с «встройками» совершаются нечасто - в 10% случаев. Покупатели предпочитают сами общаться с застройщиками, и нередко еще на начальных этапах строительства, особенно, когда речь идет о хорошо продуманном объекте, расположенном в удобном месте. В отношении аренды наблюдается другая картина: здесь посредники более востребованы. К услугам брокеров обращаются как арендодатели, так и арендаторы. Вообще-то, продавать «встройки» для девелоперов гораздо выгоднее, чем сдавать их в аренду. Аренда удовлетворяет их только в части автопарковок. Процесс сдачи помещения в аренду, в особенности, при поиске по-настоящему интересного арендатора, занимает очень много времени. По словам самих девелоперов, порой на это уходит до одного года. 

А каким же образом инвесторы определяют круг потенциальных арендаторов, чтобы избежать скопления однотипных фирм во «встройках» одного помещения? Как показывает практика, решения здесь принимают уже сами арендаторы, стараясь не попасть в соседство с конкурентами. «Якорными» арендаторами, благодаря которым популярность новостройки растет, застройщики называют Сбербанк и продуктовые сети. Появляются во «встройках» они – приходят и другие. Со временем, когда новостройка обживается, контингент арендаторов коммерческих помещений, в зависимости от потребностей жильцов, постепенно изменяется: вначале это могут быть магазины стройматериалов, потом появляются детские развивающие центры, парикмахерские, кафе и т.д. Самыми популярными арендаторами «встроек», помимо банков и продуктовых магазинов, являются аптеки, суши-бары, медицинские центры. Немало встроенных помещений отдается под офисы.

Хитрость проекта: в чем выгода «встроек»

Как говорят сами застройщики, «встройки» повышают рентабельность здания. Жилые помещения на первых этажах популярностью не пользуются, а вот коммерческие – совсем наоборот. Кроме того, «встройки» улучшают внешний облик здания, придают ему вес с точки зрения наличия развитой инфраструктуры «в шаговой доступности» для жителей новостроек.

Кроме того, инвестиции в коммерческую недвижимость всегда выше, чем в жилую. И соотношение здесь как минимум 1 к 4. Да, вкладывать во «встройки» довольно рискованно, и именно поэтому инвесторы ищут объекты, которые могут окупиться уже за ближайшие 10 лет (для сравнения, жилая недвижимость окупается за 20 лет, и это по самым оптимистичным прогнозам). Однако при этом объем встроенных коммерческих площадей на рынке невысок, и спрос на них постоянно остается на уровне. 

Ипотека для «встроек»

Для покупки встроенных помещений редко, но используется коммерческая ипотека. Банки неохотно выдают по ней большие суммы и повышают процентную ставку. В частности, по сравнению с ипотекой на жилую недвижимость, ставка на коммерческую выше в среднем на 3 процента. 

Получите консультацию у специалистов по коммерческой недвижимости АН РусланД по тел. +7(812)4984848 или с помощью онлайн-консультанта. Задайте вопрос о покупке или аренде коммерческих помещений в новостройках Санкт-Петербурга.