Нововведения по налогу на недвижимость продолжают появляться ускоренными темпами. Так, Дмитрий Медведев – Президент России – поручил ускорить процесс подготовки введения налога на недвижимость, который планируется взимать с рыночной стоимости имущества. Причем госмашина «по убыстрению» уже начала работать. Но вот чем могут обернуться такие нововведения для владельцев и других участников рынка, было решено обсудить с экспертами.

Первый вопрос был следующим: Каким образом будет подсчитываться налог на недвижимость? Попытки к введению рыночной оценки, чтобы рассчитать налог на имущество уже идут несколько лет. Но сколько бы об этом не было сказано, кроме разговоров движений никаких не произошло. Теперь, чтобы ускорить этот процесс, уже сам Президент призывает это сделать как можно быстрее. Разумеется, в условиях кризиса государству нужны новые источники доходов.

Бюджет на ближайшие годы опять рассчитывается с дефицитом. И скорее всего именно поэтому государство решило взяться за собственников имущества серьезно. Ведь до сегодняшнего дня налог с недвижимости продолжает взиматься исходя из так называемой балансовой стоимости объекта, которая по сравнению с рыночной стоимостью была ниже в несколько раз. На сегодняшний день налог на имущество взимается с организаций по максимальной ставке, то есть 2,2%, ас граждан – по ставке до 2%. Земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка. При этом максимальная ставка для земель сельскохозяйственного назначения и занятых жилым фондом составляет всего 0,3%, для прочих – 1,5%.

Конечно, такая позиция, чтобы в раз поднять доходы бюджета за счет собственников закономерна и понятно. Тем более, что данная методика расчетов фактически используется во всем мире. То есть фактически Россия собирается сделать еще один шаг на пути к настоящей рыночной экономике.

В бюджетном послании президента России говорится о том, что важно ускорить подготовку введения налога на недвижимость, в том числе формировать соответствующие кадастры, а также необходимо вести разработку такой системы, которая позволяла бы взимать данный налог исходя из рыночной стоимости облагаемого имущества с необлагаемым минимумом для семей с низкими доходами. Казалось бы на первый взгляд все ясно и понятно. Но вот как быть с деталями, в которых, как известно скрывается вся правда, возникают проблемы. Каким образом будет считаться рыночная оценка? Кем она будет рассчитываться? Какие методики будут в этом использоваться? Каковы реальные налоги?

Некоторую ясность внесли высказывания главы Минэкономразвития РФ Эльвирой Набиуллиной, которая считает, что налог на недвижимость нужно вводить, но постепенно и не раньше 2013 года. Причем в обязательном порядке должны быть предусмотрены понижающие коэффициенты для граждан с низкими доходами.

Министр В.В. Путин сказал, что он только за введение налога на недвижимость и как налога на единый объект, и как налога, построенного на рыночной оценке. Также он добавил, что перейти на него Россия сможет лишь после завершения кадастровой оценки всех объектов. Первоначальная оценка будет дана Росреестром, но так как это региональный налог, то актуально будет оценку отдать в руки местным органам самоуправления.

Сами же эксперты оценщики и риэлторы данный переход на новую систему оценивают только положительно. Президент Северо-Западного общества оценщиков Эдуард Баяндин, считает, что введение рыночного механизма оценки, безусловно, необходимая и важная мера. И без реальной оценки имущества и составления полного кадастра этого имущества вряд ли можно называть отношения на рынке недвижимости рыночными.

В законе «Об оценочной деятельности в Российской федерации» говорится, что «рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Но сразу же на это возникает много вопросов. В первую очередь до сих пор нет единой методики расчета рыночной стоимости. Согласно, каким критерием будут определять ее чиновники Росреестра? Так как понятно, что результат в целом будет зависеть именно от методики.

С точки зрения Эдуарда Баяндина, существующий на сегодняшний день аппарат управления, не слишком заинтересован в конечном результате и есть огромный риск, что результаты, которые будут получены согласно методикам расчетов рыночной стоимости, вызовут много нареканий и споров. Именно поэтому, чтобы в дальнейшем не было споров необходимо сразу предусмотреть механизм их разрешения, причем необходимо привлечь к этому независимых оценщиков.

Также Эдуард Баяндин полагает, что данное нововведение должно касаться всех в равной степени, и в первую очередь государство должно с точностью оценивать свои ресурсы и получать с них налог по рыночной стоимости, как и со всех других участников рынка.

Председатель правления Санкт-Петербургского отделения регионального отделения «Российского общества оценщиков» Алексей Шаскольский, в целом положительно оценивающий предполагаемые нововведения, также считает, что на практике применение рыночной оценки может вызвать много вопросов и проблем.

Помимо выбора методики массовой оценки рыночной стоимости объектов, Алексей Шаскольский полагает, что серьезные вопросы могут возникнуть при применении рыночной методики для тех населения, которые не защищены. Он считает, что жилье, в частности в том случае, если оно необходимо как жизненно важная потребность, а не используется как основной источник получения дохода, должно облагаться согласно минимальной ставке, а это значит 0.5-1%.

Также с его точки зрения, необходимо сразу же предусмотреть потенциал, как и в практически развитых странах, цивилизованного решения спорных вопросов с привлечением негосударственных независимых оценщиков. Давая оценку возможному влиянию введения новой системы налогообложения, Алексей Шаскольский отметил, что возможно рынок и приобретет совершенно новую динамику, и заставит тех покупателей, чьи особняки стоят миллионы долларов задуматься, нужны ли такие покупки вообще. А в перспективе высокие налоги на недвижимость могут позволить снизить цены на нее. Но опять же добавим, что это очередная точка зрения чиновников.

Больше всего вопросов к предполагаемым новшествам появляется у риэлторов, которые на практике видят, как уже сейчас, для того чтобы избежать появления лишних расходов покупая недвижимость и продавцы и покупатели будут стараться проводить по возможности сделки не по рыночной, а по балансовой стоимости квартир. И основная причина этому конечно, же чтобы не платить налоги при продаже имущества.

Кстати, с точки зрения многих риэлторов, данное поведение продавцов связано в первую очередь, с несправедливостью самой системы налогообложения. В развитых странах налог при продаже имущества взимается только в том случае, если продавец получает от этого прибыль. Как раз и с прибыли и взимается налог. В России же налог исчисляется со всей стоимости имущества. Поэтому так у нас распространен теневой рынок.

По мнению генерального директора компании «АВЕНТИН-Недвижимость» Антона Баранова, такие проблемы могут возникнуть и при введении новой системы налогообложения. С его точки зрения, никакая массовая методика оценки вообще не пригодна для рынка России. Он сказал, что не предоставляется возможности дать полную и верную оценку квартиру, которую Вы в глаза не видели, а те кто это делает вообще не профессионал в этой области.

На самом деле, в Петербурге, да и во многих других городах миллионниках, чтобы определить рыночную стоимость квартиры, соответствующую действительности, приходится принимать во внимание множество факторов, которые не могут подходить не под одну существующую методику. Кроме того, на нашем рынке с дефицитом жилья, который является не стабильным возможны скачки цен.

Так, стоит напомнить, что за последние десять лет в Санкт-Петербурге жилье подорожало в более чем десять раз. А за последние два года – наоборот, подешевело на 20-25%. И тогда возникает не вольно вопрос, по какой из этих цен должна рассчитываться «налоговая стоимость» жилья? Конечно, этот вопрос можно было бы решить, считает Антон Баранов, если за основу налогооблагаемой базы будет взята не рыночная стоимость жилья, а 75%, либо и 50% от рыночной цены. Кроме того, Антон Баранов убежден в том, что, та как у нас нет понятия, что такое социально справедливые цены, то чтобы рассчитать по любым методикам налог на недвижимость в первую очередь, как это не печально, но факт, пострадают малообеспеченные слои населения.

Ну, а основные проблемы, с точки зрения Баранова, возникнут, когда начнутся определяться налоговые ставки. И если они будут неимоверно высокими, то это сразу же приведет к росту налогов на недвижимость, и тогда теневой рынок не именуем, а это значит, что 90-е годы могут напомнить о себе вновь.

Опасения и страхи, высказанные генеральным директором «АВЕНТИН - Недвижимости» поддерживают и многие риэлторы Санкт-Петербурга. Так как они по своей натуре практики, то сразу же видят последствия каждого новшества на рынке. И как только еще планируется новое государственное зарегулирование, рынок сразу же без промедления, «выдумывает» новые способы, позволяющие уйти от этих нововведений.

К примеру, в случае значительного повышения налогов, скорее всего это и планирует государство, риэлторы вышли с предложением того, что квартиры сразу же начнут переписывать на родственников. При этом будут значительно ухудшаться параметры жилья, которые и являются основной оценкой, будут искать всевозможные способы, чтобы можно было договориться как с оценщиками, так и с чиновниками. То есть найдется сразу много способов, чтобы избежать налога на недвижимость.

И с точки зрения многих экспертов избежать такого развития ситуации можно лишь избрав один путь ввести новую систему, но без действительного повышения налогов. Хотя бы для той категории населения, у которой это жилье является единственным. Но вот сможет пойти на это правительство? Можно ответить однозначно, скорее всего, нет.

Источник realto.ru