На так давно Конституционный суд огласил свое решение в деле о правах государства на квартиру умершего человека, о котором большинство российских СМИ опубликовали не совсем верную информацию. И у многих граждан сформировалось ошибочное представление о том, что теперь квартиру не могут изъять у добросовестного покупателя. Специалисты по наследственному праву разбирались в данном вопросе и готовы пояснить некоторые спорные моменты.

Выморочное - имущество спорное

Согласно ст. 1151 Гражданского кодекса РФ, если после смерти законного владельца квартиры, дома или земельного участка нет наследников, либо они отказались от него, данное имущество переходит в собственность государства и включается в жилищный фонд.

Дальнейшие действия от нового собственника (государства) не требуются, что прямо оговорено в ст. 1152, касающегося выморочного имущества. Из этого вытекает первое заблуждение о 3-х летнем сроке исковой давности, в течение которого обманутый собственник может оспорить сделку.

В случае с выморочным имуществом не требуется ни подтверждения факта вступления в наследство, ни срока исковой давности — государство вправе потребовать квартиру обратно даже спустя 20 лет.

Добросовестный покупатель

В законодательстве РФ есть понятие «добросовестный приобретатель», но в делах, связанных с недвижимым имуществом закон всегда на стороне собственников. Это правило действует во всех судебных инстанциях, вне зависимости от того, кто является законным собственником — государство или частное лицо. 

Любого человека мошенники могут обмануть или украсть документы на квартиру, которую впоследствии продадут. Пострадавший владелец вправе обратиться за защитой своих интересов, и суд в 99% случаев вернет ему такое имущество. А добросовестный покупатель не вправе требовать компенсацию с владельца.

Трактовка Конституционного суда в отношении выморочного имущества

Рассматривая нашумевшее дело о возврате квартиры, которая по закону отошла государству еще 20 лет назад, Конституционный суд огласил условия, по которым данное действие может произойти:

  1. Недвижимость должна была перейти государству в случаях, предусмотренных ст. 1151 ГК РФ;
  2. На момент покупки государство могло проверить сделку;
  3. Нет фактов, что покупатель недобросовестный.

Во всех других случаях выморочное имущество (квартиры, дома и земельные участки) изыматься не могут.

Другими словами, в рамках данного дела КС РФ рассматривал законность ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества у добросовестного приобретателя бывшим собственником в связи с отчуждением последнего без его согласия.

Оспоренная статья, по мнению Конституционного суда, не учитывает тот факт, что собственник квартиры (местные органы власти) не исполнил обязательств по учету данного имущества, и не предпринял мер для его надлежащей регистрации.

Второй фактор, на который указал в своем решении КС РФ — уполномоченные органы истребуют имущество без оценки действий нынешнего собственника. Тем самым, ограничиваются права добросовестного приобретателя.

Что в итоге 

Конституционный суд считает, что применяемая норма не конституционна, и чтобы забрать недвижимость, государство должно доказать, что выполнило свои обязательства по учету такого жилья, и что покупатель знал, кому на самом деле принадлежала данная квартира.

Если же покупатель при заключении сделки руководствовался официальными данными, к примеру, из гос. реестра недвижимости, а также зарегистрировал право собственности после совершения сделки, и при этом не знал о том, что продавец нелегитимен, то такая недвижимость изыматься не должна.

Специалисты АН «РусланД» предупреждают, что данная норма КС РФ применима лишь в случаях, связанных с государственным имуществом, а не со сделками между частными лицами, в результате которых были ущемлены права законных собственников. И самой лучшей защитой является сопровождение сделок купли-продажи опытными риелторами - такими, как специалисты АН РусланД. За 20-летнюю историю компании ни одна сделка не была оспорена!