391-ФЗ: продажа долей подлежит нотариальному удостоверению

На рынке недвижимости все сделки с отчуждением долей с 1 января 2016 по федеральному закону 391 необходимо проводить с участием нотариуса. Отчуждаться могут доли на земельном участке, в коммерческом помещении или в жилой недвижимости. Заверение сделки нотариусом требуется при продаже или обмене долей. Дарение в данном случае может оставаться без удостоверения. 

По мнению авторов изменений, это должно отпугнуть квартирных рейдеров. Дело в том, что после раздела имущества по наследованию, разводам и другим аналогичным поводам жилой объект превращался в «набор» из микродолей. Выделить их в какую-либо существенную жилую единицу, подлежащую юридическому регулированию, не представлялось возможным. Чем и пользовались некоторые нечистые на руку граждане, выкупая долю хозяев, а после выселяя их.

Отныне участие нотариуса в процессе отчуждения доли позволит проконтролировать, все ли имеющие право воспользоваться преимущественным правом покупки реализовали свои возможности. Только в случае документального подтверждения отказа всех претендентов на получение доли она сможет предоставляться в собственность третьим лицам. При этом отказы может собрать как сам владелец, так и представляющий его интересы нотариус. Эксперты советуют, чтобы не испытывать проблем с реализацией долей, покупая жилплощадь и зная, что на ней будут проживать несколько владельцев, сразу разделить ее. Тогда проблема опроса и оповещения собственников отпадет сама собой.

Можно заметить, что похожие правила уже существовали ранее: собственник должен был информировать других претендентов о планируемой продаже, а непредупрежденные могли подать в суд о переводе прав покупателя на них. Однако теперь, с вводом новых правил, вся вина за ошибки, допущенные в процессе сделки, ложится на нотариуса, причем он отвечает как репутацией, так и финансово. То есть ущерб от незаконной сделки гражданам обязан будет возместить нерадивый нотариус. 

Юридическая практика относительно долей в различных регионах России разная. Например, в Петербурге в собственности считается именно доля жилплощади, а не какая-то площадь. При отчуждении гражданин получает, таким образом, не комнату, а долю в праве.   

Нередко возникают ситуации, когда совладельцами оказываются люди, находящиеся в конфликте. При желании одной стороны недвижимость продать, вторая всеми способами избегает подписания отказа от преимущественной покупки. В данном случае нотариус отправляет письмо на указанный адрес и уже через месяц с небольшим, несмотря на молчание оппонента, имеет право оформлять сделку. Ранее такая сделка могла быть аннулирована из-за подозрения на нарушение правил продажи. Однако теперь документ от нотариуса обязан быть принят в Росреестр безо всякой экспертизы – правовой или технической. 

Надо отметить, что при принудительном выкупе собственнику необходимо произвести оценку площади у независимого оценщика. При этом есть возможность, что доля может быть оценена с большим дисконтом.

Есть правило, согласно которому малозначительную долю можно выкупить в принудительном порядке, но только когда она не является единственным жильем. Малозначительной считается площадь, занимающая менее четверти всей квартиры, не являющаяся отдельной комнатой и не способная быть выделенной в таковую. Признать ее подобной можно только через суд. Однако суды редко идут на решения такого рода, и дела о принудительном выкупе считаются одними из наиболее трудных для юристов. Ситуация усугубляется еще и тем, что в Российской судебной практике до сих пор нет единого мнения по вопросу принудительного выкупа.

Сделки с долями на сегодняшний день вообще остаются довольно проблематичными. Для них используются пока 3 обходных схемы оформления: договор дарения микродоли с дальнейшим подписанием договора купли-продажи остальной площади, подписание дарственной на всю долю и заключение займового договора. Основная опасность обходных схем в том, что суд в любой момент может признать сделку недействительной. 

Для оценки и продажи доли в квартире (с возможным срочным выкупом) обратитесь к риэлторам АН РусланД по тел. (812)498-48-48 или с помощью онлайн-заявки.